楼市表现以“稳”为主 二线及以下城市面临市场下行压力
5月14日，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》（以下简称“蓝皮书”）在北京发布。蓝皮书指出，2018年将是本轮房地产市场低点，市场整体将呈现下行态势，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。
二线及以下城市面临下行压力
整体来看，2018年将是本轮房地产市场低点，房地产市场整体将呈现下行态势。在供给侧，一线和热点二线城市为缓解库存危机，土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松，热点城市供应量将持续偏紧；在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会发生变化，加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升，故而成交规模也会受到一定程度的限制。
蓝皮书认为，今年楼市调控将会以“稳”为主，紧缩调控与去库存政策并行。
一方面，一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，需要维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策。另一方面，由于三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。
蓝皮书主编、中国社科院城环所土地经济与不动产研究室主任王业强认为，从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。
限价促使开发商拉长工期
根据蓝皮书披露的内容，整体来看，2017年全国房地产开发投资增速与2016年基本持平，呈现平稳发展态势。在土地市场，购置面积增速在去年年初由负转正后，一直保持着稳步增长。进入2018年，房地产开发投资继续保持一定的增速。
不过，蓝皮书指出，房屋竣工面积累计同比增速从去年年初的15.8%下降至全年的-4.4%，房屋新开工面积不断下滑，主要是销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力，一定程度上影响了房企新开工意愿，新开工面积增速仍将维持低位运行。蓝皮书指出，限价政策对住宅影响较大，部分开发商拉长施工周期，对于项目竣工产生了延缓作用。
房贷利率仍有上升空间
央行《2018年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上年末低0.6个百分点。其中个人住房贷款余额22.86万亿元，同比增长20%，增速比上年末低2.2个百分点，个人住房贷款余额增速延续了去年年末增速回落的态势。
蓝皮书指出，受制于市场需求萎缩和监管政策趋严影响，个人住房贷款增速将继续放缓。除了销售缩减和现代政策令总体需求有所萎缩外，当前企业部门信贷需求回升，令银行信贷结构配置有了更多选择，房贷资金供给受到影响会导致个人住房贷款增速放缓，但信贷规模紧张的局面仍将延续。
从执行85折优惠到上调至1.1倍，去年以来广州各家银行房贷利率曾多次变动。今年2月，广州国有银行贷款利率在此集体上调，首套房贷利率上浮10%起，二套房贷利率上浮15%。其他各家银行尽管贷款利率各不相同，但基本保持在首套房上浮5%至30%，二套房上浮10%至40%的区间内，且商业贷款的审批和放款时间也被拉长。
与广州相同，国内多个城市也已经或正在上调住房贷款利率。根据融360最新数据显示，今年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月上升23.01%，房贷利率已经连续16个月上升。在监测的全国35个城市中，首套房利率最低的上海为5.13%，最高的郑州为5.96%。
蓝皮书指出，当前，美国、欧洲等主要经济体正在逐渐收紧货币政策，包括实施加息和缩减资产负债表，对我国货币政策形成一定制约。从稳定汇率的角度考虑，未来人民银行将跟随美联储上调公开市场利率，甚至上调存贷款基准利率水平，这些操作都将逐步传导或直接影响到信贷业务的定价水平，个人住房贷款利率仍有上升空间。
来源：新华社
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