明年楼市差别化调控将成为主基调：冒头继续打 县城要去库存
12月18日至20日举行的中央经济工作会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。同时，去库存任务再深入，步入县域去库存的新阶段。
两次会议的召开，对于2018年以及今后一段时间全国房地产市场的发展有了较为清晰的定调。
“租购并举”细化政策有望尽快出台
首先值得注意的是，中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议都明确提及了发展租赁市场。业内分析人士普遍认为，“租购并举”的方向进一步明确，预计明年将会有更为细化的相关政策出台。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长研究员任兴洲预计，明年将会在“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度方面，出台更多的落地细则和具体措施。包括在土地和融资方面出台一些鼓励措施，租房市场的法律和保障也将进一步完善。
招商证券研报分析指出，今年中央经济工作会议对房地产方面的表述由去年的“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度”、“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”到今年的“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”、“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展”。表述由“加快研究建立”、“基础性制度”到“加快建立”、“租购并举的住房制度”，这进一步明确“租购并举”是方向，说明租赁建设有望提速。
易居研究院智库中心研究总监严跃在接受澎湃新闻采访时表示，进住房制度的改革中，强调了租购并举的模式，或者说发展租赁市场的力度会强化。而在租购并举发展中，也有很强的供给侧结构性改革的导向，从“多主体供应、多渠道保障”的模式看，实际上强调了丰富市场参与主体、丰富房地产相关产品的思路。
“从此类思路来看，未来除了开发商积极参与租购并举以外，其他机构包括商业银行、国有企业、甚至一些金融资本等都可以积极参与租购并举的模式中，这对于住房制度改革将有积极的推进作用。”
首次强调了“长期租赁”的重要性
与此同时，“长期租赁”的重要性被明确提及，一些分析机构认为，这将有利于租赁市场长期健康有序地发展。
在严跃进看来，虽然在实践过程中有很多长租的概念，但是所谓长租并不长，更多的还是一些短租属性的类似一年的租赁产品。而经济学中的“长期”概念，应该是至少三年的周期，“所以未来预计包括三年和五年的租赁产品和附加服务会增加。”
严跃进预计，类似产品应该会从两个渠道进行。第一种是会通过类似部分商业银行当前提出的“租房贷”的产品中给予完善，即银行等机构主动收储房源，进行化短期租赁产品为长期租赁产品；第二种是通过房企积极建造房屋以及提供服务等，进而形成更好的租赁产品。“从此次租赁市场发展的导向来看，相比过去比较刻意强调对承租者权益的保护，这次强调了保护租赁利益相关方的合法权益，这样也是发展具有平衡性的租赁市场的需要。”
国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民则分析，发展长期租赁主要有两个办法：一是对于现有的存量住房市场来说，要引进社会资本，让机构化资本建立一些具有示范效应的长租公寓，比如人才公寓、新市民住房等；二是引导二手住房租赁市场更加规范和健康发展。
再次强调完善长效机制
本次中央经济共工作会议明确提出：完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。
原建设部副部长宋春华认为，长效机制不是权宜之计，而是长时间的发挥效能机制。首先就要端正调控的趋向，拿就是“十九大”提出的“房住不炒”，实现住有所居。
招商证券研报解读称，长效机制是一系列工程，要从税收、土地、金融等方面综合施策，是一个逐步建立并完善的过程，以更好地实现“房住不炒”这样一个定位。
严跃进则分析，此次会议提出的“分清中央和地方事权”概念是一大亮点，“这或是分类调控思路的继续深化，预计对于市场比较敏感的概念，类似房价和税收等，或依然是中央会紧紧把控，而对于其他具体产品创新、房屋销售和预售等相关细节等，也会遵循各地实际进行适当政策微调，总体上这都有助于实现差别化调控的机制。”严跃进说。
差别化调控：支持改善需求
在业内分析人士看来，中央经济工作会议后召开的全国住房城乡建设工作会议对于明年的房地产调控做了更为具体的陈述，会议提出，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
“从此次会议上可以看出，对于首套刚需的依然会有继续满足的导向，这一点大思路是不变的。有变化的一点是关注支持改善需求方面，实际上这一点相对来说比2017年的基调略有放宽，2017年是有一定的遏制改善需求的性质，而到了2018年会对各类改善型购房需求继续关注，不排除对于部分首套房和二套房的重新认定、普通住房和非普通住房的认定等方面都会有小微调。”严跃进说。
他进一步分析，在投机炒房方面，依然是遵循房住不炒的思路，“这一点预计会有各类严厉管控，比如说近期银行委托信托公司投资的信托资金，也明确到了不允许进入房地产领域，这其实都会对各类投机炒房行为有所遏制。”
招商证券研报也认为，明年政策或延续今年全局紧的态势：“冒头”的城市继续打，“高库存”的城市仍会松，差别化调控将成为主基调。
此外，会议还提到了县城去库存的概念。对于这一点，东北证券在研报中分析称调控政策将会在明年延续，但库存仍然较多的部分三四线城市和县城仍要继续做好去库存工作。“分类调控也将促进房地产市场的平稳健康发展，防范部分地区因调控过紧带来新一轮的库存风险。”
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