专家看市 楼市趋稳 机遇成都 稳中向上

2017中国（成都）楼市总评榜昨日盛大开榜，作为每年一度成都楼市的思想盛宴，在昨日的活动现场，组委会特邀中国指数研究院常务副院长黄瑜和中共广州市委党校经济学教研部副教授章泽武两位专家对楼市的规律、未来发展的前景做精彩演讲。

随着楼市调控走向深水区，整个市场运行的逻辑正在悄然改变。从去库存到2016年的高歌猛进、2017年的惯性增长，有人觉得市场开始变得“看不懂”，但专家们却认为一切都是有迹可循，“种种市场现象正预示着整个未来楼市的走向”。两位专家从各自研究的领域，以专业的分析做出了详尽的分享。

中国指数研究院常务副院长 黄瑜

城市价值决定楼市走向

回首2017： 调控多城联动，市场趋稳

“调控”一定是今年楼市最重要的关键词之一，从2016年至2017年11月底，90个地级以上城市出台了约260项政策，这些政策主要从限购、限贷、限售、加强监管等方面进行调控，成为全国范围的普遍现象。一方面是面对需求侧的市场收紧；另一方面，在供给方也实行增加土地供应、设置多样土拍环节、整顿新房市场等多重政策，整个市场在快速增长中逐渐回归，趋于平稳。

中指院的数据显示，此前全国百城新建住宅均价已连续31个月上涨，而在调控后价格趋稳，环比涨幅连续8个月回落，13个月收窄在1%以内。同时，黄院长分享道：“今年1～11月，全国的商品房成交面积达14.7亿平方米，同比增长7.9%，创历史新高。但重点城市的月均成交面积为2943万平方米，同比下降了24.2%。”

从销售面积、销售金额、新开工、开发投资看，我国尚未形成完整周期。长效机制即将落地，外界要素对房地产的影响将更为平缓。“我国仍处于新房扩张期，需求存在惯性，新房将保持相对高位运行。”黄院长说。

成都市场：

成渝城市群稳中向上

提到成都，黄瑜用了“机遇”一词。在她看来，成都和重庆是西部最发达的城市，在这里，各类资源都高度集中，随着一带一路、长江经济带战略的实施，这里迎来了新的机遇。近五年来，成都人口迅速增长，大量人才流入。并且随着东部产业的陆续西移和对外交通网络的完善，城市产业发展迎来契机，未来将陆续吸引人口回流。

此外，在黄院长看来，未来城市群的发展将引领中国经济的走向——占国土面积11%的五大城市群经济总量占全国55%，是中国经济最活跃、潜力最突出的地区，而成渝城市群是东部产业转移主要承接地，具有增长空间。因此，在通过对城市基本面、库存余量、土地消化时间、政策强度等方面的客观分析及对市场的实际主观感受，黄院长将重庆、成都、武汉等城市列为“稳中向上”的市场行情，特点为此轮周期表现滞后，政策相对宽松，房价基数较低。

2018预测：

价格趋稳，长租公寓成新趋势

“房子是用来住的，不是用来炒的”，铿锵有力的几个字，勾勒出未来更长时期内房地产之于中国经济社会中的基本定位。但是，如何让房子不炒呢？黄院长指出：“这需要短期政策和长效机制的相互衔接，短期分城施政，保持政策稳定性；长期以租赁为抓手大力推进，并推进房地产税的立法和实施。”黄院长认为，2018～2020年将是住房制度改革的关键期，且调控的目标依然不会动摇。从现在的市场中我们可以看到，许多龙头企业已经开始发展租赁市场，比如万科泊寓、龙湖冠寓等，这种现象未来还将成为一种普遍趋势。

黄院长在分享中进一步指出，未来全国的楼市都将面临一个稳定且部分回落的过程，市场冷静、城市分化，“有效供给”政策会发力，市场量价波动性降低。而城市间的人才竞争会趋于白热化，部分中西部普通二线城市会持续成为房地产成交量的重点市场。“预计2018年全国房地产市场将呈现‘成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长\’的特点。”

中共广州市委党校经济学教研部副教授 章泽武

去库存接近尾声， 未来楼市机遇在哪里？

来自中共广州市委党校经济学教研部的章泽武副教授，则从宏观经济的层面对未来市场进行了预判。2015年12月22日中央经济工作会议公报指出：2016年经济社会发展“主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。”从目前的房地产情况来看，全国范围内的“去库存”已经初见成效，但需要注意的是，防止高杠杆和资产泡沫成为诱发中国金融风险的潜在因素。

章教授指出：“去库存的政策刺激和居民对下轮房价上涨的预期是本轮楼市上涨的主要因素。”但目前，这轮去库存已经进入尾声，根据易居房地产研究院发布的最新数据显示，截至2017年10月底，受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为3.9亿平方米，已经回到了2014年的水平。而从房地产成交额上来看：依据人民银行网站金融机构人民币信贷收支表的数据，从2015年9月至2017年11月，累计发放居民消费信贷13.24万亿，居民长期消费贷款10.38万亿。如果居民长期消费贷款全部为住房贷款，以20%的首付计，共销售近13万亿。他认为“在良好的市场情况下，我们仍需要注意控制资产泡沫的膨胀。”

从2016年至今，全国楼市都经过了一轮上涨，但未来这种涨势是否还将持续呢？章教授认为，明年，全国楼市都将会呈现一个趋于平稳的状态，而在这样的平稳中，哪里会是机遇呢？他指出：“长三角、珠三角、京津冀以及成渝都市圈仍有升值空间。”而他的这一看法，与黄院长的观点不谋而合。

成都商报实习记者 陈齐美

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