北京市共有产权住房探路李成章
与以往的各类保障性住房政策相比，共有产权住房政策最大的亮点便是它的“封闭式运行”制度。与各类保障性住房政策相比，共有产权住房政策最大的亮点是“封闭式运行”制度。共有产权住房比过去的各类保障房的门槛提高了、限制增多了，但却保证了通过审核的申请人都是真正的“刚需族”。
共有产权住房是北京市围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，为加快建立购租并举的住房制度和供应体系，在今年出台的一系列限购、限贷住房政策之后又一新举措。
北京市住建委表示，自北京市2013年推出自住房以来，已累计供应了93个项目8.5万套房源，目前已经销售6.2万套房源。其余的2.3万套房源都在建设等环节，并将转为共有产权住房陆续面向申请家庭申购摇号。
让房子落在“刚需族”头上
北京市的保障性住房主要分为两大类，一类是租赁型保障性住房，另一类是销售型保障性住房。在过去的30年里，北京市曾陆续推出过多个销售型保障性住房政策，包括20世纪90年代推出的经济适用房政策、2007年推出的限价房（又称两限房）政策和2013年推出的自住型商品房政策等。产权不清晰、不完整是这些销售型保障性住房产品的普遍特点。
在《办法》出台前的北京市住房市场中，不同类型产权的住房同时存在。由于同房不同权、同房不同价，又产生了大量寻租和牟利的问题。另外，以往的各类销售型保障性住房都曾面临过因质量、户型、区位和配套等问题而屡遭弃购。
“过去我们统称为政策性的产权住房，这种政策性的产权住房供应类型还是挺多的。但是每一种类型都有自己的一套章法，管理的难度也很大。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉对记者称。
经济适用房、限价房和自住型商品房都可以在购房五年后通过补交土地转让金等方式获得该房的完全产权，由保障性住房转为商品房。全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，“如果保障房变成了商品房，这里边就有寻租和套利的空间，这也是中国过去保障房产生问题的原因。好多人买了保障房之后用来销售牟利，这不是我们搞保障房的目的。”
为了最大限度地解决过去销售型保障性住房所伴生的寻租、牟利等社会公平性问题，解决“新北京人”的住房刚需问题，共有产权住房政策在此背景下应运而生。
根据《办法》第三十七条规定，“本办法施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。”因此，自9月30日起北京市住房市场中所有类型的销售型保障性住房都将逐渐被共有产权住房取代。“共有产权住房的意义就在于它统筹了各式各样的政策性的产品并达到一个共赢。”刘洪玉对记者称。
共有产权住房既具有商品住房属性，又具有住房保障的功能属性。根据《办法》对共有产权住房的定义，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
与以往的各类保障性住房政策相比，共有产权住房政策最大的亮点便是它的“封闭式运行”制度。即政府所拥有的产权不能出售，共有产权住房的性质不会变为商品房。购房五年之后，购房者只能将所购房屋产权份额以市场价格转让给代持机构，或者转让给符合条件的共有产权住房申购者。
另外，针对备受关注的共有产权住房落户和入学等问题，市住房城乡建设委回应，共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。因此，共有产权住房的落户和入学政策与商品房一致。
封闭试运营界定了产权
经济适用房、限价房和自住房等销售型保障性住房，曾经作为北京市保障住房制度的中坚力量，在解决城市中等收入居民住房困难、改善居住质量等方面起了很大作用。但是由于这些销售型保障性住房政策的产权制度都存在设计缺陷，加上住房价格持续上涨，致使保障房沦为投机者追逐的对象。
在共有产权住房问世之前，各类销售型保障性住房都可在购房五年后转为商品房。房主只需要按照原来购房价格与出售时同地段、同品质的普通商品住房价格之差的一定比例来补交土地收益，便可获得完全产权。取得完全产权之后，房屋的产权完全归房主所有，且不再受用途和上市交易的条件限制。
随着住房市场价格的快速上涨，房主在补交了一部分土地收益款，以及扣除交易所需税费之后，仍然能获得巨大的卖房收益。据记者了解，在首批满五年可出售的限价房中，石景山区金顶阳光小区某套90平方米的限价房挂牌价格是260万元，而2008年该房的摇号配售价格为56.25万元。即便房主在补交了35%土地收益款，并扣除交易所需税费后，这套限价房售出后仍可套利超过100万元。
因此，住房保障资源配置的公平性、销售型保障性住房产权所有人财富积累的公正性，以及政府财政资源使用的效率性等一系列问题越发突出。
共有产权住房作为保障性住房政策的升级版，从产权界定的根源上进行了政策调整。《办法》第二十四条规定，“共有产权住房购房人取得不动产权证未满五年的，不允许转让房屋产权份额。”购房满五年之后，购房者只能将所购房屋产权份额以市场价格转让给代持机构，或者转让给符合条件的共有产权住房申购者。堵住了共有产权住房转为商品房的路。
共有产权能走多远？
共有产权住房的建筑标准较高。“从政府口径来说，如果要求配建养老院、幼儿园、图书馆都是可以理解的，但是咖啡馆、健身房本身是一个商业化的行为。这是在一个保障性政策里又掺杂了商业行为，而且wifi覆盖、人脸识别，这又会大大增加开发商的建造成本。”
某民营房地产企业投资部研究主管向记者坦言，“这个标配标准，最终要么是开发商吃亏，要么是政府吃亏。开发商吃亏的意思就是说建造成本上去了，再加上销售限价的话，那这个事情更没有开发商敢去做。政府吃亏，即最终只能靠政府出钱去建咖啡厅、人脸识别系统等。”
相比共有产权住房项目的高施工标准，让房地产企业感到压力更大的是北京市目前“限房价+竞地价”并采取竞自持面积的土地出让政策，“限房价+竞地价”即房地产企业在土地出让公开市场上自由竞争时，有一个规定的土地起拍价，同时还有一个商品房销售时的限制销售最高价。“限房价+竞地价”的土地出让制度，导致开发商的利润被锁死在了一个可知的范围内。当报价达到上限后，房地产商们开始竞争自持住房面积。
目前为止，北京市总共有三块“限房价、竞地价”的地块，最终以100%自持商品住房面积的代价落槌。其中两块地由万科拍走，剩下一个是由首创天恒中粮国企联合体竞得。根据北京市住建委的规定，所有自持商品住房都只能用于租赁，房屋产权归房地产企业所有，产权期限为70年。“企业投资商品房市场盈利大，资金周转也比较快，所以大家都不愿意搞自持房。这样情况下，国企和央企当然是要为政府解决住房问题作出贡献。”全国房地产商会联盟主席顾云昌分析道。
对于动辄数十亿元资金进出的房地产企业来说，完全通过自有资金来拿地建设显然并不明智。因此，银行的开发贷款成为了一种重要的杠杆手段。以一个中小规模的10万平方米住房项目为例，房地产企业向银行所借的“建安开发贷”一般是5000元/平方米，整个项目借款费用高达5亿元。如按照央行最新的中长期贷款年利率约5%来计算，5亿元的项目1年利息就有2500万元。
在面临巨大的银行贷款压力下，自持商品住房的回现速度慢、周期长，才是让开发商最头疼的事。如果按10万元/平方米的商品房房价来计算，一套100平方米的房子售价为1000万元。该房价对应的市场租金约为1万-2万元/月，一套房子年租金收益大概是20万元左右。换言之，开发商靠出租自持房所获得的收益，只相当于出售商品房所得收益的2%左右。
“民营企业也会去做，但是民营企业是冒着极大风险去做的。国企的思路跟民企不一样，国企央企如果觉得这个地段对它们整体战略是有好处的，那不管自持面积多大，它们都会去做。”某民营房地产企业投资部研究主管对记者说道。（李成章）
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