刚需很受伤？房贷利率上浮成趋势
差别化房贷政策尚需完善
点击查看原图点击查看原图上周，本栏目报道了北京多家银行相继上调首套房贷款利率，中国人民银行营业管理部明确表态“积极支持”的消息。而在刚刚过去的几天，重庆、南宁、长沙、南昌、贵阳等地楼市调控再加码，限购、限售力度再度增强。那么，房贷利率的调整是通过何种机制来引导楼市发展的？在调控过程中，又应该如何避免伤害刚需性购房需求？今天，我们不妨结合限售等举措，再来探讨一下房贷利率对楼市的影响力。已有银行停发房贷据媒体报道，从9月14日起，北京地区的工、农、中、建四家大型银行的首套房贷最低利率已经全部在基准利率基础上上浮5%。同时，民生、广发等多家股份制银行的首套房贷利率上浮幅度更大，均在基准利率基础上上浮10%。为此，记者采访了济南市的房贷市场，发现除了首付比例、贷款利率双双上浮之外，放款周期的延长更是件头疼的事。
对于首套购房者来说，贷款利率的上涨并不是最大的问题，更为重要的是在多长时间之内能获得贷款，尤其是购买二套房的市民。在采访过程中，多家中介机构均向记者表示，目前各家银行的审批时间都不好估算，等待数月而仍未获得贷款的购房者大有人在。此外，银行对于审批的要求也日趋严格。纵观全国，房贷利率上调早已不再是“新”闻。而与利率上浮所释放的紧缩信号同步的，是获得房贷难度的增加。有数据显示，8月份，全国首套房贷款平均利率为5.12%，相当于基准利率的1.04倍，环比上升了2.47%，连续8个月上升；比去年8月份的4.44%，上升了15.35%。
今年以来，多家银行多次上调房贷利率，甚至有一些银行已经在本月或更早时候停止发放个人房贷。同样，昆明等西部内陆城市也在近期经历了一波利率上调。某大型银行零售业务负责人告诉记者，总行今年对房贷新增额度卡得很紧，一般当月额度在上旬就已放完，后续申请只能排队等额度。
房贷规模明显下降银监会数据显示，今年上半年，新增个人住房按揭贷款占新增各项贷款比重为25.1%，比去年全年降低了10.9个百分点，比去年下半年的高峰期降低了19.9个百分点。
同时，上市银行半年报数据也显示，今年上半年，26家上市银行(含H 股邮储银行)的个人住房按揭贷款新增19123.21亿元，在全部新增信贷规模中占35.84%，相比去年15家A股上市银行20029.03亿元的总规模和46.58%的占比下降明显。同时，相比去年上半年高达91.43%的比例，今年新增个人贷款中住房按揭贷款占比仅为51.40%。可见，在国家加大房地产市场调控、引导金融服务实体经济的背景下，房贷狂飙的情况已有所回落。在这种大背景下，房贷利率的上调成为调控房地产的抓手，并不令人意外。
此外，市场因素也影响了房贷利率。有业内人士认为，今年的同业业务紧缩和储蓄业务受挫，增加了银行的资金成本。与此同时，银行开始发力个人消费贷款业务，这里值得注意的是，房产作为个人消费贷款业务的大头，在今年上半年出现了爆发式的增长，因此下半年逐渐紧缩。
降价与刚需“两条腿走路”利率的上涨会对房价产生何种导向？有分析认为，购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前，市场成交已经全面降温，降价开始出现。值得注意的是，在国家统计局最新公布的8月份全国70个大中城市的房价变动情况中，首次出现“下降或持平”。从当前一线城市房价指数的增幅来看，这是自2015年3月以来首次出现的房价环比下跌。
这也说明，自今年3月起全国各地密集出台的房产调控政策逐渐显效。近期，国家统计局也公开表示，因地制宜、因城施策的房地产调控政策在持续发挥作用。业内人士预计，如果房价逐渐出现调整，各家银行后续将继续收紧房地产的额度、提高房地产贷款的价格。
面对房贷利率的上涨，准备购买首套房的刚需群体显然开心不起来。但是，根据市场调控的规律，即便是首套房也得按照市场化原则定价，在金融去杠杆、资金面相对紧张的背景下，首套房贷款利率上升是必然结果。个人住房按揭贷款尽管风险较低，但收益水平不高，因此银行适度减少房贷方面的投入，对实体企业来说是件好事。
有专家认为，目前，对刚需购房者的保障主要体现在贷款规模的供给上。收紧住房信贷政策在抑制投资性和投机性需求的同时，对刚性需求和改善性需求会产生一定的影响。而对于热点城市居民合理的购房需求，尤其是购买首套住房，应在差别化住房信贷政策方面予以支持。比如说，对于首套房在房贷额度上优先予以保证的同时，监管机构也应给予差别化监管，在考核方面采取一定差别化措施，帮助购房主体控制购房杠杆率。
（万德龙报道）
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