中国楼市“金九银十”来临热点城市或收紧调控
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中国楼市调控又要出新招?一则湖北省国资委要求谨慎投资房地产的消息最近刷了屏,分析人士多认为,此举有别于常规调控方式,或只是该省个别行为。但热点地区频出手,北京等一线城市要求严查消费贷流向,意味着传统“金九银十”旺季来临之际,某些热点城市未雨绸缪,可能有进一步收紧调控之举。
在稳房价的主基调之下,可以预期热点城市也会同时增加供给。国土部已开展住宅用地出让合同执行情况大检查,促进热点城市形成有效供应,减少开发商囤地,北京等一线城市年内迄今土地供应明显增加,接近去年全年水平。
“接下来金九银十,有些地方回暖的话,政策上继续收紧是有可能的。”一位地产业资深分析人士说。他指出,在当前限贷市况下,消费贷数量增加,主要来自于改善需求,短期炒作的投机需求少,但为了抑制楼市热度,收紧信贷是可以理解的,这包括消费贷、房贷、利率折扣各方面的收紧。该人士并称,虽然当前市场成交量下降,但对后市房价看涨的情绪依然存在,很多地方新开楼盘卖得都不错,有限价的原因,也反映出购房者并没有看跌后市而抢着买。
自3月开启本轮严厉调控迄今,中国各地区已陆续出台各种调控措施。即便如此,湖北省国资委最新发的通知还是引发众议,该通知明确要求从9月5日起,省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则,严控风险。
分析人士认为,国资委作为房地产非主管部门出台措施,可能是当地政府在调控上比较主动,除常规政策外,自己又提高了调控门槛,未必会被其他地区借鉴。但该通知也折射出对国企高价拿地的担忧,尤其在当地国企普遍存在资产负债率高、资金成本高、后续资金紧张的情况下。
供给侧发力也是本轮调控有别于以往的重要特征。继北京、上海等一线城市纷纷公布五年供地计划并大力增加年内供应后,国土部近日还特别对热点城市的住宅用地出让合同执行情况开展大检查。
“地方实际落实合同之后可能又有调整,结果和中央的政策目标不一致,加上现在要力推改善住房结构,增加住房有效供应,让人住得上住得起,所以对开发商囤地炒作这些事情要加大力度检查。”一位专家表示。他认为,土地市场没有真正降温,增加一些诸如限价、熔断机制的约束条件,都是表面现象,实际争夺还是比较激烈,开发商还是看好一线城市未来投资。
除了加大供地之外,热点城市的住宅也在加速入市。海通证券房地产分析师涂力磊在报告中称,近期深圳、北京高价盘入市速度加快,从各地预售证吹风会信息看,要求一二线核心城市以去年10月的房价作为红线,加大市场供给,预计合理价格下预售证发放速度将提速。
从统计数据看,本轮调控以来中国房地产市场呈现销售逐步降温、房价增速放缓之势,未出现“大起大落”。除了传统的抑制需求的调控手段,租售并举等代表的长效机制开始起步,也有助于稳定房价预期。
“房价保稳是必须的,”前述专家认为,现在抑制需求的调控手段,短期可以平稳房价,但对一些大城市,时间长了可能还是要爆发,未必能保得住。但改变租售结构、增加长租房的政策如果能落实,真正建立起规范的租赁市场,长期看则能改变市场供需,将房价上涨冲动在未来三五年抑制住。此外,若3年至5年能将不动产税框架建立起来(只是建立框架,征收有难度),也有助于控制预期。三招并济,才可能稳住未来房价。
分析人士多肯定发展租赁市场、改善住房市场结构的长远意义,但对于何时能落地发挥作用仍存疑虑。资深地产业分析师称,租售并举需要较长时间看到效果,实际供应要量大到一定程度,大多数人能享受到,需要一定时间。另外政策落地,租售如何同权,实际能享受到权利需要落实。
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