去库存楼市传来新声音
部分三四线城市或可增加供给
本报讯要说形容当下三四线城市楼市最贴切的词汇，再说“去库存”三个字似乎就有些过时。统计数据显示，截至今年7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年的高点降幅了约14%。可见，旷日持久的楼市去库存进程，正随着供需两端的发力，而逐渐体现出效果。今天，我们再来分析去库存，不妨一分为二来看。一线城市库存跌至底部国家统计局从2010年开始公布商品房待售面积，用以反映市场的库存水平。根据历史数据，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米。但随后，该指标逐年攀升，到2016年2月达到高点，为73931万平方米。也就是说自2011年末到2016年初的四年间，全国商品房库存增加了约170%。
其实，上述库存的增加主要来自三四线城市。业内人士指出，城市范围扩张、旧城改造等，促成了土地供应规模的增加，进而增加了商品房的供应规模。但由于经济基础薄弱、产业集中度弱、人口外流等因素，使这些房屋的去化速度受到影响。相比之下，热点一二线城市因土地供应有节制、市场需求量大，并不存在明显的库存压力。根据数据统计，自2010年以来，北京商品房可售规模的变动幅度基本不大，去化周期大多维持在10个月上下的水平，最长也不足18个月，最短时仅为6个月。
随着房地产交易的升温，从2016年2月开始，整体库存逐渐下降。根据统计局数据，到今年7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年初的高点下降了约1万平方米，降幅约为14%。已经恢复到2015年初的水平。
不过，若分城市来看，差异同样存在。目前，对于一线城市来说，库存规模已降低到历史底部，基本上接近2010年上半年的历史最低水平，但二线城市和三四线城市的库存仍然在继续去化过程中。
三四线城市分化加剧其实，作为此前的库存“重压区”，三四线城市的去库存进程值得关注。去年末以来，三四线城市逐渐取代一二线城市，成为市场交易的热点。有机构认为，除资金溢出效应和城镇化进程外，还因为三四线城市的库存已到低位，市场的供需形势已经发生逆转。
一份数据表示，2016年，三四线城市新开工面积同比仅增5.5%，远低于全国(8.1%)和40个大中城市(12.1%)的水平。从2012年以来的储备和去化来看，当前三四线城市的去化周期仅为1.46年，同样略低于全国平均水平。从购买力来看，三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。这些数据说明一个事实：三四线城市的库存大幅缩减，购买力十足。
不过，三四线城市内部则出现明显分化。这从大型房企的态度上就可见一斑，近来更愿意布局热点城市和城市圈周边的三四线城市，从而能更好地承接外溢需求。而对于其他三四线城市，企业倾向于选择“经济基础较好，拥有能源、旅游等资源，人口结构合理、最好是人口净流入”的类型。
笔者认为，三四线城市之间的差异会越来越大，说明房地产市场发展到这一阶段，城市规模已经不是判断市场前景的唯一标准。未来将更多是区域的概念，其所在区域的经济水平、资源禀赋、人口吸引力才是最重要的因素。同时，随着供需基本面的差异，在下一轮市场上升周期中，三四线城市的表现也将出现差异。有些城市的表现将越来越接近一二线城市，如需求强劲、去化快速；有些仍是传统三四线城市的状态，市场交易相对平稳。为此，对于一些去库存较为显著的城市而言，适当增加土地供给才是控制房价的根本。（万德龙报道）
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